누구나 쉽게좋은 매장 인수하는 핵심 노하우 2탄, 눈으로 매출과 매장 확인하는 방법

 

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누구나 쉽게좋은 매장 인수하는 핵심 노하우, 좋은 매장을 결정하는 방법

누구나 쉽게좋은 매장 인수하는 핵심 노하우, 좋은 매장을 결정하는 방법

 

 

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지난번 내용은 매출에 대한 자료를 구두 또는 카톡으로 받았습니다.

그 부분에 대해서 전체적인 비용이 일치하는지 어떻게 확인하는지도 이야기 드렸습니다. 그럼 이제부터 실질적인 부분 들어갑니다.

 

 

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1. 2차 심사 실질적인 서류심사 하는 법

 

(1) 매출에 대한 확실한 자료 받기

자 일단 카드매출 받아보세요. 전 최소 3년 치받습니다.

1년 치는 왠지 불안할 수 있기 때문입니다.

그런데 매장이 연 지 1년도 안 됐다? 그럼 더 불안하게 보셔야 합니다.

 

뭐 오른발 일 수도 있고 아직 자리가 안 잡혔다는 이야기입니다.

정말 간혹……. 매출을 가공하는 분들도 있기에 그럴 가능성도 배제하면 안 되기 때문입니다.

 

매출에 대한 자료는 카드매출도 있지만 이걸론 부족합니다. 그래서 확실한 자료

 

‘부가세 과세표준증명원’

 

그러니까 개인의 수입을 공식적으로 인정해 주는 것이 소득금액증명이라면

기업의 수익을 확인해 주는 것이 부가세 과세표준증명원이라고 생각하시면 이해가 쉬울 겁니다. 아주 중요한 거죠.

 

이 자료를 받아보면 그 매장에 대한 정확한 매출 과세액을 알 수 있습니다.

 

여기서 한가지 꼭 말씀드리고 싶은 건…….

 

제가 계속 강조하는 말인데요…….

 

진짜 장사는 뻔뻔해야 성공합니다.

 

사람들은 대부분 당연히 요청해야 할 것들을 참 못하는 분들이 많이 있습니다.

이러한 자료를 요청하는 건 아주 당연한 부분입니다.

그런데 성격상, 분위기상, 자료요청에 힘들어하거나 말씀을 잘 못 하시면 제대로 된 물건분석이 안 되고

물건분석이 제대로 안된 상태에서 계약하면 그건 불을 보듯 뻔합니다.

 

그래서 제가 애초에 ‘뻔뻔하지 못하면 장사를 안 하게 났다.’ 이리 생각한 겁니다.

 

이건 정말 심리 게임입니다. 그 심리 게임에서 지면 안 됩니다.

 

매도인은 본인의 패를 최대한 안 까고 게임을 이겨야 하고 우린 매도인의 패를 최대한 까게 해야 하는 게임입니다.

 

이런 부분에서 인정이란 없는 겁니다. 왜냐면? 내가 평생 모은 돈 한 방에 날아갈 수 있습니다.

그러니…. 그냥 과감하게 이야기하세요…….

 

안주는 사람이 이상한 겁니다. 아니…. 줄 수 없는 상황이라 안 줄려 하는 겁니다.

 

자료준비를 늦게 해준다든지 어물쩡 넘어가려 한다든지 이러면 그냥 믿고 거르세요.

절대 그 물건 가능성 없습니다. 이건 제 말이 정말 맞을 겁니다.

 

내가 얼마나 뻔뻔하냐에 따라서 좋은 물건을 구할 수 있고 성공의 가능성이 커집니다.

 

정말 제 말만 믿고 뻔뻔하게 요청하시고 행동하시면 여러분 장사에서 성공할 가능성이 충분히 있습니다.

 

다만 제가 항상 어필하는 사장 교육이 되어 있느냐 아니냐는 상당히 중요한 부분으로

미리미리 준비하시고 공부하신 뒤 이렇게 물건을 찾으시길 바랍니다.

 

정확한 매출자료 받아보면 대략 답이 나옵니다.

 

 

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2. 매출자료를 받아보았다면 정확한 지출자료를 요청하세요.

 

원하는 매출이 나왔습니다. 그럼 여기서 산 이하나 나옵니다.

바로 매출에 대해서 분석을 하고 그 매출에서 지출을 명확히 뺄 줄 아는 눈이 있어야 합니다.

 

여러분 가만히 생각해 보세요. 처음 이런 작업을 하면 매출에서 지출을 어떻게 빼는지 모릅니다.

또는 그냥 상대방 부동산에서 이야기하는 말만 믿고 하는 경우가 대부분입니다.

 

하지만 제가 이야기 한 데로 매장을 10개 30개 보면서 계속 이러한 작업을 해본다면 어떻게 될까요?

우리는 매출과 지출을 명확히 보는 눈이 생길 겁니다.

 

그러니 창업컨설팅팀장님이나 중개사분들이 우리에게 얼마나 감사한 분들일까요?

어디서 이런 실전적 교육을 받을 수 있을까요?

 

그냥 이것만 해봐도 좋은 매장을 얻는 데 아주 큰 도움이 된답니다.

 

그래서 제가 컨설팅팀장님이나 부동산중개인분들하고 잘 지내시라는 거고 꼭 나중에 그분들에게 계약하시면 됩니다.

 

자 이리 하다 보면

그 업종별. 매출별, 지출이 눈에 들어오기 시작합니다.

 

지출의 함정 인건비

지출자료에서 가장 중요한 건 인건비입니다. 그중에 눈에 우리가 볼 수 있는 건

현재 4대 보험과 3.3%로 신고하고 있는 현황입니다.

이건 그 매장의 세무사에게 요청하면 다 뽑아줍니다.

 

그러니까 눈에 보이는 인건비 (신고를 하는 사람) 그리고 신고를 안 하고 있다면 신고는 안 하지만

현재 지출되고 있는 상황 등. 정확히 분석해 보셔야 합니다.

 

위에서도 말씀드린 것처럼 인건비 2명만 빼도 1년이면 5천만 원 이상의 인건비 차이가 납니다.

실로 엄청난 금액입니다.

그런데 간혹 매장을 급하게 내놓는 분들이 인건비 몇 명 빼놓고 말하는 분들도 있습니다. 이러한 부분은 바로 잡아내셔야 합니다.

 

그리고 제가 알려드린 운영비까지 정확히 다 빼보시면 이제 대략 답이 나옵니다.

 

그럼 이젠 끝난 거냐? 계약만 하면 되냐???

 

아니죠~~~ 끝난 게 아닙니다.

 

여러분 지금부터 시작입니다.

 

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3. 3차 심사 현장실사

 

바로 1차고도 심사가 통과되고 2차 서류심사가 통과됐다면 바로 3차 현장실사를 하시면 됩니다.

 

그럼 여기서 또 이런 질문을 할 수 있습니다.

이렇게 까다롭게 하다가 좋은 물건 다 날아가겠습니다

 

네네 정답입니다. 바로 여러분들은 이리 생각하셔야 합니다.

 

“ 좋은 매장은 다 인연이 있다.”

 

“내 물건이 될 건 나와 인연이 될 것이고 아닌 건 어쩔 수 없다.”

 

“절대 그들의 이론에 끌려가지 말자.”

 

저런 조급함에 큰 실수를 합니다.

내게 안 되면 어쩔 수 없다는 마음으로 좋은 물건을 구하시면 됩니다.

 

 

(1) 현장답사의 핵심 3요소

1) 평일 점심과 저녁, 주말 점심과 저녁 메인 타임 계속 지켜보고 먹어보기

그러니까 가장 중요한 건 내가 눈으로 보는 겁니다. 1차 구두심사 통과 2차 서류심사도 통과 그럼 남은 건 뭘까요?

바로 내가 눈으로 직접 보는 겁니다. 이 부분이 상당히 중요합니다.

 

장사로 성공하는 분들의 공통점을 하나 말씀드리면 상당히 부지런하다는 겁니다.

2) 주변 상인들 이야기 들어보기

그 상가에 대한 문제는 없는지, 손님들은 식사하면서 반응이 어떤지,

직원들은 제대로 돌아가고 있는지(장사가 잘 되고 안되는 부분에서 중요한 사항)

 

이게 사실 장사는 잘되지만, 임대인 때문에 매장을 내놓는 예도 있습니다. (쫓겨나는 일도 있습니다.)

 

또는 제가 강의에서 이야기한 것처럼 일부 주상복합은 상인들을 괴롭히다 못해 너무 힘들게 해서 매장을 내놓는 예도 있습니다.

이런 부분을 해결하려면 주위 상인들을 찾아가서 뻔뻔하게 물어보셔야 합니다.

 

커피라도 하나 사 들고 가서 이웃 사장님들께 있는 그대로 물어보시면 다 알려주십니다.

 

내가 먼저 마음의 벽을 치고 다가가지 않아서 그렇습니다. 무조건 뻔뻔하게 움직이셔야 합니다.

 

 

그 매장에서 식사하면서 손님들 이야기를 들어봐야 합니다.

 

중요한 부분 한가지….

그 매장 사장을 먼저 만나는 건 굳이 추천해 드리지 않습니다.

1차 구두심사가 끝나고 2차 서류심사가 끝나고 3차 현장심사까지 끝나서 확신이 서면 그때 매장 사장을 만나세요.

그런데 아직 정리도 안 된 상태에서 먼저 사장을 만나 이야기를 트면 제가 말한 작업 하기 힘들어집니다.

 

사장하고 이야기 나누고 소통하고 이런 다음 그 매장을 분석하려면 그땐 정말 뻔뻔한 사람이 되어야 합니다.

뻔뻔하지 못한 분들은 제가 말한 저 위에 현장답사의 핵심 3요소 절대 못 합니다. 그러니 사장은 제일 마지막에 만나세요…….

 

(3) 3주간 계속 지켜보기

여러분 이게 항상 장사가 잘 될 시간만 잘 됩니다. 그런데 그 매출로는 사실 운영하기 어렵습니다.

그냥 위에 행동 3주간 매일 하시면 그 매장 답이 나옵니다.

 

무슨 힘들게 3주간 하냐고요? 이렇게 해도 부족합니다. 우리의 재산이 걸린 문제이기 때문입니다.

 

사실 이 정도까지만 해도……. 그 매장 답이 나옵니다.

저렇게 해서 매장 인수했는데 장사가 안될 수가 없습니다.

장사가 안된다면 다른 부분의 문제가 있다는 겁니다.

 

결국, 뻔뻔함의 완성은……. 마지막 행동단계 3주간 계속 지켜보기 이 부분이 핵심입니다.

 

 

 

4. 정리

 

1. 1차 구두심사

카톡이나 문제로 그 매장의 상세내용 받아보기

 

2. 2차 심사 매출자료 및 코스트 정확히 받아보기

(1) 법정인증 자료 받기

- 카드매출 확인하기 - 부가세 과세표준 - 소득금액증명원

 

(2) 코스트 정확히 받기

- 지출에 대한 정확한 자료 받기

- 식자재 코스트

- 인건비

- 운영비

위 3가지가 가장 중요하므로 꼭 받아봐야 함.

 

3. 3차 심사 3주간 뚫어지게 지켜보기.

뻔뻔한 사장이 성공한다.

 

자 오늘의 글은 마무리하겠습니다.

제 글이 매장을 찾는 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.