누구나 쉽게좋은 매장 인수하는 핵심 노하우, 좋은 매장을 결정하는 방법

 

 

이번 서울강연회서도 저는 이런 말을 했습니다.

 

“부동산과 창업컨설팅 팀장님들을 잘 활용하면 횡재를 한다” 그랬습니다.

 

가장 중요한 건 여러분들이 물건을 분석할 수 있는 능력이 된다면 그분들은 분명 우리 여러분들을 위해 일하는 사람이 될 겁니다.

아니 돈을 가져다주는 고마운 사람이 될 겁니다.

 

항상 우린 서로를 존중하며 배려하며 함께 움직이면 됩니다.

그분들은 그분들의 업이 중개 컨설팅이기에 당연히 일정 부분 과장되지 않을 수 없습니다.

 

있는 그대로 단점 다 이야기하고 중개를 한다면 그분은 안타깝게 한 달에 한 건도 계약을 못할 겁니다. 그

러니 그건 그분들의 직업이라는 걸 이해하고 나에 무지를 벗어던지고 좋은 물건을 분석하는 능력을 키우면

오히려 감사한 분들이 되실 겁니다.

 

그래서 제가 그분들을 인간적으로 함께 하시라고 이야기 드렸던 겁니다.

그럼 그분들도 여러분들 고마워하고 영업적인 내면속에 분명 인간적인 부분으로 도움을 드릴 겁니다.

 

 

그러니 이게 다 내가 하기 나름입니다.

 

하지만 이것도 내가 아무것도 모르고 무지하다면 분명 큰 손해를 보거나 피해를 볼 수도 있습니다.

 

하여 제가 좋은 물건 쉽게 구별하는 방법, 어렵지 않게 이야기해 보겠습니다.

 

 

 

 

1. 세상에 오토 매장은 없다. 그건 허울 좋은 이야기다

 

일단 이것 먼저 짚고 넘어가겠습니다. 사실 모든 건 욕심에서부터 시작합니다.

 

이름이 있고 규모가 있는 브랜드도 마찬가지입니다.

5억 정도 들여서 이름있는 매장 편하게 오토로 돌려보려고 창업을 합니다.

이때 문제점 3가지를 말씀드리겠습니다.

 

 

첫째: 일단 세상엔 오토는 없습니다.

돈만 투자하면 매장이 쌩쌩 돌아가서 수익을 안겨다 줄 것 같지만 절대 그렇지 않습니다.

 

 

둘째: 사람 그 때문에 머리 아픈 일이 정말 많이 생깁니다.

결국, 사장이 다 할 줄 알아야 하는데 우리에 사장님들 할 줄 모르는 분들이 상당히 많습니다.

이러면 10중 8, 9는 직원들에게 끌려갑니다.

그러니 오토로 접근을 하면 내가 모든 걸 할 줄 모르니 직원들에게 맡겨야 하고

그 자체가 이미 내가 끌려간다고 보시는 게 났습니다.

 

그게 얼마나 힘든지 해보신 분들은 아시리라 봅니다.

그냥 애초에 그렇게 안 만드는 게 중요합니다.

 

 

셋째: 원하는 수익이 전혀 나오지 않습니다.

아무리 좋은 브랜드를 해도 본인이 운영을 잘 하지 않으면 앞으로 남고 뒤로 까집니다.

제가 Jr 사장학교에서 알려드리고 싶은 게 바로 이런 부분입니다.

 

장사만 아무리 열심히 하면 뭐할까요? 사실 남는게 없는 매장도 많이 있습니다.

 

여기서 남는 게 없는 거란…. 내가 투자 대비 막상 해보니

 

“에……. 게……???” 이런 상황이 나옵니다.

 

그런데 이번같이 종합소득세 신고 기간인데….

그냥 안일하게 장사하다 세금폭탄 한번 맞으면 정말 그냥 매장 내놓습니다.

 

이것저것 따져보니…. 진짜 의미가 없는 겁니다.

그런데 겉으로 봤을 때는 좋은 매장인데……. 누구나 하려고 줄 서는데….

막상 해보면 그렇지 않은 매장이 많다는 겁니다.

 

그러니까 여러분들이 생각하는 장사가 정말 안돼서 내놓는 매장도 있지만….

그냥 투자 대비 전혀 가치가 없어서 나오는 겉모습 멀쩡한 매장도 많다는 것…….

일단 이러한 부분들 머릿속에 넣어두고 시작하시는 게 좋습니다.

 

자 그럼 본격적으로 들어갑니다. 자! 누구나 알고 있지만 쉽게 실천하지 않고 깨닫지 못하는 제 비결 방출합니다. ~~

 

 

2. 좋은 매장 찾는 법 1차 구두심사

여러분들이 무수히 많은 물건중 매물이 나왔을 때 꼭 해야 하는 부분이 있습니다.

바로 창업컨설팅업체나 부동산에 3가지의 내용을 꼭 구두상(내용상) 자세히 알려달라고 하세요.

 

(1) 정확한 매출내용

(2) 정확한 지출내용 (전체 코스트)

(3) 매도자가 받고자 하는 정확한 금액

 

 

위 3가지가 정말 중요합니다.

 

일단 위 3자기를 서류까지 받으려면 시간이 걸릴 수도 있으니 일단

 

 

(1) 정확한 매출에 대해 알려달라고 하세요.

이게 나중에 서류상 내용과 맞아야 한다는 이야기입니다.

 

우리에겐 매출이 상당히 중요합니다.

그 매출이 진짜인지 가짜인지는 일단 나중에 판단하고 우선 매출에 관한 내용을 달라고 하세요.

 

절대 매출 함부로 이야기 안 할 겁니다.

해봐야 조금 업 할 수도 있는데 이 부분은 우리가 잘 분석하면 됩니다. 대놓고 장난치는 사람들은 그냥 믿고 거르시면 됩니다.

 

 

(2) 정확한 지출내용을 달라 하세요.

이 지출내용이 상당히 중요합니다. 대부분 프랜차이즈 매장들을 보면 월 천만 원 이상 남는다. 30% 이상 수익이 남는다.

뭐 이런 식으로 홍보를 합니다.

그런데 막상 들여다보면 부가세, 카드수수료, 각종 세금, 뭐 이럴 거 아무것도 안 빼고 월 천만 원 남는다고

참 이해할 수 없는 이야기를 하는 황당한 사람들이 상당히 많습니다.

 

 

 

하여 지출내용에서 가장 중요한 3가지 요소

 

첫째: 전체 원자재에 대한 식자재 비용

 

 

둘째: 한 명도 빠짐없이 지출된 인건비 내용 / 정직원, 파트타임.

특히 두 번째 인건비에 대한 부분은 2명만 내용을 빼고 줘도 그냥 한 달에 500만 원이 사라지는 거고

그걸 수익이라고 이야기하는 때도 있기에 매우 조심해야 합니다. 매도자로서는 지출을 줄이려고 하고 우린 최대한 캐내야 합니다.

 

이런 게 좀 문제가 있는 게 법적으로 안전장치가 안 되어 있습니다.

실제 나중에 내가 알고 계약한 거랑 다르다고 해서 민사소송으로 잘잘못을 따져야 하니

매우 머리가 아파질 수 있으므로 계약서만 믿고 특약 사항만 믿고 하시면 정말 큰일 납니다.

 

 

셋째: 운영비에 대한 지출내용을 받으세요.

운영비란 임대료, 관리비, 각종 정기적으로 나가는 비용들입니다.

여기에는 인터넷, 전화, 티브이, 정수기, 기장비, 보험료, 등등 매달 정기적으로 나가는 비용들 꼼꼼히 체킹하세요.

 

일단 이 정도만 돼도 전체 지출의 90%는 명확히 확인됩니다.

딱 저기서 아까 이야기한 인건비 숨은 내용 찾기, 신고 안 하는 사람과 일부러 말 안 해주는 사람,

그리고 세금에 대한 부분…. 이 부분은 조심하시면 됩니다….

 

 

3. 정확한 매출내용을 받았다면…….

내용을 받았다면 일단 1차 심사 들어갑니다. 물론 1차 심사가 끝나면 계약하는 거 절대 아닙니다.

내 전 재산을 투자하는 중요한 부분입니다. 바로 2차 심사 서류심사 들어갑니다. 절대 1차 심사에서 끝나는 게 아닙니다.

 

바로 정확한 매출내용을 받았다면 매출에 따른 지출내용이 현실적인지 파악해 보세요.

 

 

첫째: 원자재 비율

예를 들어 모든 식자재가 매출대비 20%대에 있다.이건 조금 의심해 봐야 합니다.

또는 40% 이상 나온다면 이 역시 문제입니다.

업종에 따라 다르겠지만 가장 평균적인 건 30%~35% 정도까진 적당하다고 생각합니다. 물론 밑으로 내려가면 당연히 좋지요.

 

 

둘째 인건비 비율

역시 이 정도 규모면 몇 명정도 돌아가야 하는지 장사를 해본 사람은 알 수 있습니다.

그래서 제가 사장학교에서 이러한 것들을 알려드리려는 목적도 큽니다.

하지만 잘 모르는 분들은 저한테 도움 요청하시면 제가 아는 부분 알려드리겠습니다.

 

 

셋째 운영비 비율

이게 현실적인 운영비 문제인데요…. 사실 여기서 임대료에 대한 사항이 중요합니다.

요즘 임대료가 너무 비싼 곳들이 많이 있습니다. 심지어 거기에 관리비까지 비쌉니다.

이런 거 아주 중요합니다. 장사해서 내면 되지…. 이런 마인드 별로 안 좋다고 생각합니다.

물론 본인의 창업하려는 의지, 자신감 다 좋습니다.

 

하지만 그게 현실로 이루어지지 안는다는 걸 깨닫기까지 얼마 걸리지 않습니다.

 

 

4. 1차 심사 결론 내기

매출에서 꼼꼼히 지출을 다 빼고 나면 남는 게 있을 겁니다. 이 금액을 보시면 됩니다.

그런데 여기서 한가지 주의할 점……. 부가세 꼭 빼셔야 하고요….

그리고 직원들 4대 보험료 사장의 관점에서 9% 내는 것도 꼭 빼셔야 합니다. 대부분 이거 안 넣고 수익 이만큼 난다고 합니다.

 

한 가지 더……. 카드 스스로 2.3% 정도 빼주세요…….

이렇게 서류상 말하지 안는 것들이 존재합니다. 우린 이러한 부분까지 빼셔야 합니다.

 

왜냐? 난 내야 하니까 문제가 되는 겁니다.

 

이게요…. 이런 게 현실적인 수익 계산하는 방법이라 저는 생각합니다.

마음 같아서는 여러분들에게 종합소득세도 빼라고 하고 싶습니다.

 

종합소득세를 어떻게 빼냐고요? 저는 매달 종합소득세 미리 700만 원 이상 빼놓습니다.

아니...사실 빼놓으려고 노력하는데…. 이게 잘 안됩니다. 흠……. 그래도 빼놓으려 노력합니다.

 

장사해 보신 분들은 본인이 어느 정도의 종합소득세를 내는지 알고 있습니다.

그리고 내가 다음 종합소득세는 어떻게 대처해야 하는지를 깨닫게 됩니다. 사실 장사는 이렇게 해도 부족합니다.

 

그런데 우리의 초보 사장님들은 사실 여기까지 알 수가 없기에 이렇게 열심히 공부를 하는 겁니다.

 

 

5. 1차 심사결과 원하는 수익이 나온다면.

최소 25%~30% 수익이 나온다면 저는 훌륭하다고 생각합니다.

물론 내가 직접 일을 하느냐 안 하느냐도 중요하지만 5천만 원 매출이면 순수익 20%면 일천만 원입니다.

 

장사는 이렇게 천천히 진행하면 좋을 듯합니다.

일부분의 프차들이 30% 이상의 수익이 나온다고 하지만 제가 해보니…. 절대 그렇게 나오지 않습니다.

그러니 내가 투자 대비 원하는 수익을 생각하세요…….

 

1억 정도 투자하여 처음 시작하는 분이라면 사실 내가 정말 열심히 뛰어서 한 달에 500만 원만 벌어도 감사합니다.

이런 마인드로 하셔야 성장하십니다.

 

그런데 1억 투자해서 내가 죽어라 뛰어서 한 달에 일천만 원 이상 벌겠다?

이리 생각하시면 그 조급함이 결국 본인을 지치게 하고

제 지침이 그 사장을 일희일비하게 만들어서 본인이 직원을 내가 보내게 됩니다.

 

그냥 그 사람의 행동 때문에 직원이 힘들어서 같이 일을 못 하는 겁니다.

 

그러니 우린 처음엔 욕심을 내려놓고 시작하는 게 좋다고 저는 생각합니다.

장사는 장기전이라 처음부터 모든 힘을 사용하여 달리기 시작하면 금방 지치고 쓰러집니다.

 

애초부터 많은 사람이 투자 대비, 노력대비, 맞지 않는 수익을 꿈꾸고 있으니 오래 하기 힘든 거로 생각합니다.

 

 

자……. 좋은 매장 구하는 방법 1차 심사에 관해서 이야기 드렸습니다.

내일은 더욱더 유익한 ‘2차 서류심사에 관한 이야기’ 정확히 알려드리겠습니다.

 

제가 항상 하는 이야기지만 제 말이 정답이 아니고 제 작은 경험으로 이야기 드리는 겁니다.

그러니 참고용으로 봐주시길 바랍니다.